Top.Mail.Ru
Обзоры

Вся правда о ЖК "Империал"(Третий трест): Резиденция в центре города | НОРМОБЗОР

Сударь, слышали? Графиня Империалова, говорят, второго ждет. Правда, первый-то у нее внебрачный… Но сегодня речь пойдет не о дворянских перипетиях, а о жилом комплексе «Империал». Нам понравилась ваша реакция на наш предыдущий обзор о «дешевых» новостройках, и мы решили развивать такой формат. Появилась идея добавить немного экспериментов и новых интересных тем. Ваши отклики — это главный показатель того, что мы на правильном пути. Если вам понравилось то, что мы делаем, лучшая поддержка — поделиться нашим видео или статьей с теми, кто задумывается о покупке недвижимости в Уфе.

Лайки, конечно, тоже важны, но больше всего ценим ваши комментарии, на которые я отвечаю лично. Так что, сударь/сударыня, давайте разбираться, что же у нас за зверь такой — «Империал». Какие успехи, а какие неудачи сопровождали этот проект?

История проекта

До появления «Империала» застройщик Третий Трест не имел особого опыта работы в сегменте комфорт-плюс или бизнес-класса. Их первая попытка — ЖК Green Park. Этот проект соседствует с «Венским Лесом» и стал первопроходцем на этом участке, за ним последовали другие застройщики, такие как Су-10 и Гранель.

Когда Третий Трест объявил о запуске «Империала» — жилого комплекса бизнес-класса с громким названием, многие из нас отнеслись к этому скептически. Но что же показал осмотр после сдачи? Ожидания были не самыми высокими, но результат их превзошел.

Конечно, проект не обошелся без недостатков. Мы провели опрос среди владельцев квартир в ЖК через наше сообщество в Telegram, и сегодня обязательно обсудим их мнения. Однако, в целом, можно сказать, что проект вышел вполне удачным. С учетом того, что стартует вторая очередь, которая не была анонсирована изначально, можно говорить о том, что интерес к комплексу сохраняется.

Вторую очередь изначально не планировали, но со временем появились слухи о расширении застройки на участок, где сейчас находится автоцентр «Колеса Даром». С воздуха видно, что рядом с окончанием второй очереди есть еще ветхие здания, которые, возможно, будут снесены под будущие новостройки.
Первая очередь «Империала» состоит из трех литеров, фактически это один дом с тремя подъездами по адресу ул. Аксакова, 18. Вторая очередь — также три литера, представляющие собой один дом. Основные различия между очередями: во второй увеличилась минимальная площадь квартир до 41 квадратного метра. Это гораздо интереснее, чем в большинстве новых проектов «бизнес-класса.

Нестеровский vs. Империал

Рядом с нашим объектом находится ЖК «Нестеровский». Что же отличает Нестеровский от Империала? Во-первых, это большие площади и высота потолков — в Нестеровском они достигают трех метров. Если сравнивать эти два комплекса в одной локации, то различия очевидны. Ценник в Нестеровском был гораздо интереснее, чем в Империале. Однако нельзя отрицать, что Империал — это более современный и проработанный проект.

Нестеровский, как детище МУП ИСК, отличался простором и свободными планировками, там действительно дышится легче. Однако МУП ИСК никогда не представлял свои проекты как дизайнерские. Даже когда мы видели баннеры, комплекс просто позиционировался как комфорт-класс. Офис продаж также не пытался создать какую-то особую атмосферу. И это было им не нужно — как и в случае с NOVALAND, который продавался на «ура» без особого маркетинга. МУП ИСК — застройщик, который продает объекты без лишних усилий.

Но давайте вернемся к нашему Третьему Тресту и поговорим о красоте зданий. Насколько «Империал» гармонично вписывается в сегмент комфорт плюс а-ля бизнес-класс и что у нас есть на 2024 год? Фасады первой очереди «Империала» — это комбинация клинкерного кирпича и мокрых фасадов. Было бы дико, если бы они использовали светлые стеклопакеты.
Забегая вперед, стоит отметить, что были технологические косяки на 20-х этажах, которые привели к промерзанию стен. Но застройщик и управляющая компания решили эти проблемы. Если вдруг информация неактуальна, обязательно пишите в комментариях. Территория самого комплекса небольшая, но и количество квартир здесь ограничено. Малоэтажные здания дополняются высотными, и нарезка квартир здесь соответствующая.

Бизнес-класс или комфорт плюс?

Однако, если говорить объективно, слово «бизнес-класс» здесь притянуто за уши. Места общего пользования не соответствуют уровню настоящего бизнес-класса. Это скорее очень качественный комфорт плюс, особенно для центра города. Цена здесь всегда будет выше из-за локации: рядом находятся административные здания и образовательные учреждения, все в шаговой доступности. Хотя вряд ли кто-то покупает квартиру здесь для студентов — это полноценный жилой комплекс для семей.

Самые дорогие лоты

На данный момент, по ценовой категории, «Империал» стоит в одном ряду с комплексами «Аристократ» и «Символ». Цены на квартиры здесь могут доходить до 500 тысяч рублей за квадратный метр.
Насколько совпали ожидания с реальностью? Если судить по тому, что обещал застройщик, и по ожиданиям людей, то все не так однозначно. Но об этом мы поговорим в отдельном блоке.

Третий Трест — надежен ли застройщик?

Можно ли назвать Третий Трест застройщиком, который всегда выполняет свои обещания? Нет, нельзя. Хотя, если честно, таких застройщиков практически не существует. Это всегда вопрос ожиданий. Многие доверяют обещаниям, изложенным в рекламных буклетах, не понимая, что это всего лишь реклама. Один из главных недочетов Третьего Треста — это отсутствие реставрации здания на пересечении улиц Аксакова и Пушкина, которое изначально планировалось реконструировать и это было на рендерах. Но в каждом рендере всегда указано, что это не публичная оферта. Но все же, когда задавались вопросы по стройке, вокруг этого дома всегда были разговоры. Это уже вопрос репутации.

Мне очень не нравится, как застройщики, включая Третий Трест, относятся к созданию рендеров — ощущение, что завтра наступает, и всё, что было сегодня, как будто не существовало. Это очень заметно. Не хочу бросать камень только в огород Третьего Треста — это касается большинства застройщиков в Уфе. Например, в случае с Империалом: смотришь на рендер — вокруг зелёные насаждения. Но, если вы местные, вы понимаете, что тут стоит девятиэтажка, там — пятиэтажка, и так далее. Здесь это особенно наглядно, учитывая те здания, о которых мы уже говорили.
В будущем, возможно, эти дома снесут, и там, может быть, встанет одно или несколько зданий — пока точно сказать нельзя. Что касается следующей очереди Империала — это четырёхподъездный дом. У нас два литера: литер 3.1 — 23 этажа, и литер 3.2 — три подъезда, два из которых по 5 этажей, а один — 18 этажей. По сути, это будет один дом.

Теперь о качестве строительства. Были ли какие-то вопиющие моменты? В целом, нет. Но возникали проблемы с заездом через паркинг для грузовых машин. Иногда приходилось носить материалы через главный вход. Здесь нет специальных входов для разгрузки, все происходит через центральный вход. Как следствие, подъезды превращаются в то, что вы видите на экране.

Паркинг и подъезды

Вот во что превратился паркинг. Это обоюдная вина и жильцов, и застройщика. Застройщик не создал удобных путей для транспортировки стройматериалов. Если мы говорим о бизнес-классе, то в проекте «Зорге Премьер», например, предусмотрены отдельные лифты и входы для таких нужд. Это помогает сохранять парадный вид.

Здесь же парадная — это подъезд, да, современный, но не соответствующий ожиданиям бизнес-класса. Может быть, часть площади застройщик отдал под коммерцию, ведь на первых этажах расположены коммерческие помещения, которые выгоднее продать. Но надо понимать, что это повлияет на отзывы клиентов. Если вы позиционируете комплекс как бизнес-класс, нужно учитывать такие детали. Во второй очереди это уже предусмотрели, и там будет «вау-вау», но здесь — имеем, что имеем.

Отзывы о первой очереди

Что касается отзывов по первой очереди — большинство комментариев касается того, что подъезды абсолютно не соответствуют понятию бизнес-класса. Центральное кондиционирование не предусматривалось, и мы видим, как здание обросло внешними блоками кондиционеров. К счастью, предусмотрены стилизованные корзины для кондиционеров, но многие жильцы устанавливают блоки на французских балкончиках, что никак не закрывается. Застройщик мог и должен был предусмотреть такие вещи. В каждом жилом комплексе бизнес-класса должна быть как минимум одна корзина на комнату, а лучше — две. Даже в «Видиниевском», который не позиционируется как бизнес, в однокомнатной квартире предусмотрено место для одного кондиционера, а в евро-двушке — два.

Корзины для кондиционеров стоят не так дорого — 20−30 тысяч рублей. Их можно было и не устанавливать, но хотя бы предусмотреть заранее. Управляющая компания должна предлагать монтаж и размещение таких блоков. Каждый застройщик должен двигаться в этом направлении.

Grand & Grand vs Imperial

Если говорить о первой очереди в целом, результат получился неплохой, глаз не режет. Но, как всегда, сравнивая Империал, который был сдан в конце 2022 года и Grand & Grand, который сдали через полгода после Империала. Безусловно, Grand & Grand выигрышнее, тут даже гадалки не нужны. А если говорить о локации и сроках сдачи, сравнивая Империал и Нестеровский, то без сомнения, Империал.

Центр города: выбор и конкуренция

Если ты привязан к центру и хочешь жить поближе к телецентру, правительству, университету, то, как мы уже обсуждали, выбор невелик. На данный момент из конкурентов, которые приходят на ум, это апартаменты «Каретная». Локация хорошая, посмотрим, как будет реализовано.

Плотность застройки и будущее центра

Что касается плотности — и первая, и вторая очередь Империала достаточно плотно застроены. Вторая очередь будет еще плотнее. Логично предположить, что, как только вторая очередь будет продана, строительство продолжится. И через 5−7 лет окружение изменится, застроится, вероятно, тем же Третьим Трестом.

Это, безусловно, плюс для урбанизации — все будет в едином стиле. Но с другой стороны, уплотнение трафика — это минус. Нужно понимать, что в центре всегда будут пробки, особенно во время мероприятий и с ограничением движения.

Управляющая компания

Судя по отзывам жильцов, к управляющей компании есть вопросы. Люди недовольны обслуживанием домов. Этот вопрос часто всплывает в комментариях — проблемы с управляющей компанией. Но представители застройщика утверждают, что к 2029 году, когда будет сдана вторая очередь, появится новая управляющая компания. Это нужно, чтобы всё задуманное во второй очереди сохранялось в надлежащем виде.

Эта компания нужна еще для того, чтобы уникальные элементы второй очереди оставались в надлежащем состоянии и обслуживались правильно. Напомню, что в 2018 году Третий Трест продал свой бизнес, связанный с обслуживанием недвижимости. Теперь этим занимается компания «Тихая Роща», которая какое-то время обслуживала и мой дом. А сейчас здесь, скажем так, выходцы оттуда.

Как прекрасно, что в наше время изобрели интернет, YouTube и другие платформы. Воображаемый человек из будущего, который читает этот обзор, может спокойно написать комментарий о том, что он думает. Разве это не здорово?

Обзор квартиры

Милости просим, сударь! Этот вариант — 76 квадратных метров. Это две спальни и кухня-гостиная — приемная для гостей, для большой семьи. Кухня-гостиная на 27 квадратных метров. Что нужно понимать? Это остатки, а остатки не всегда «сладкие».

Что можно отметить в этой квартире, кроме хорошей планировки? Вернемся к минусам позже. Большая кухня-гостиная — почти 30 квадратных метров, с отличным зонированием: отдельно зона готовки, отдельно зона для гостей. Вид открывается на детскую площадку и частично на следующую очередь. На момент съемки остались только три квартиры и все на втором этаже. Вариант, который остался, выходит на козырек первого этажа. Это неэксплуатируемая кровля, но можно что-то придумать — положить поддончики, и тогда можно будет выйти на неё и чилить.
После трапезы мы можем показать спальни. Одна из двух спален с выходом на лоджию. Вид на улицу Аксакова и новую коммерческую недвижимость, которую восстановил застройщик. Лоджия добавляет интереса этому лоту. Я помню, у одного клиента в Видинеевском была аналогичная ситуация, и управляющая компания нашла решение — разместили цветочки и сделали кровлю эксплуатируемой.

Еще одна спальня, 12 квадратных метров. Окна большие — 1,80 на 2,20 метра, профиль 70 мм, три стекла, две камеры. Несмотря на пасмурную погоду, света в комнате хватает.

Что по отделке? Во второй очереди отделка будет идентична первой, за исключением нескольких элементов. Тендер на радиаторы еще не проведен, так как сдача через пять лет. Первый квартал 2029 года, ключи до третьего квартала. Третьему Тресту остается только верить. Как будет на самом деле? Приедем, посмотрим, зафиксируем.

На полу полусухая стяжка, стены отштукатурены и готовы к поклейке обоев. Однако электрическая разводка отсутствует — она проведена только до щитка. Это аналогичная ситуация с ЖК «Выбор Первых».

Подоконников в первой очереди не было, скорее всего, и во второй их не будет. Высота потолков стандартная — 2,7 метра. Вариант с раздельным санузлом: два квадратных метра — туалет, и четыре квадратных метра — ванная. В принципе, для 76 квадратных метров этого более чем достаточно. Тут даже лошадь можно помыть, если что.
Вот оставшиеся планировки трех квартир на втором этаже:

Вторая очередь

Теперь расскажем подробнее про вторую очередь. По факту это один дом, но он разделен на три литера: два высотных дома и один пятиэтажный. Литер 3.1 — здесь сейчас работает экскаватор. Литер 3.2 будет высотным, а пятиэтажная секция расположится ближе к улице Аксакова.
Первые этажи будут отданы под коммерческую недвижимость. Со второго этажа будут располагаться жилые квартиры.
Во второй очереди будет четыре подъезда и 282 квартиры. Подземный паркинг на 139 мест: 71 на минус втором этаже и 68 на минус первом. Предусмотрено 10 зарядок для электромобилей — актуально? Очень!

Также кладовые будут расположены на минус первом этаже. Согласно концепции «Империала», как первой, так и второй очереди, на жилых этажах нет никаких помещений, кроме жилых. Все вспомогательные площади, такие как кладовочки и бытовочки, находятся на минусовом уровне. В чем же принципиальная разница второй очереди?

Прежде всего, отметим высоту потолков. Не менее 3 метров для любых помещений с 2-го по последний этаж. В высотных секциях, состоящих из 23 и 18 этажей, высота потолков составит 3,3 метра. А в пятиэтажных секциях она достигнет 3,6 метра.

Теперь пробежимся по вкусняшкам, которые «Третий Трест» анонсирует как суперэксклюзив. Во-первых, это терраса, выход на которую будет из секции, ближайшей к улице Заки Валиди, со второго этажа. Концепция этой террасы заключается в том, что это общественное пространство для жителей дома под открытым небом. Здесь можно выпить чашечку кофе с утра или почитать Толстого, не забывая покормить голубей — тоже немаловажный фактор.
Что касается уникальных помещений на минусовых этажах, это действительно интересно. Здесь планируется создание тренажерного зала, который будет приватным и оснащенным всем необходимым.
Первым опытом подобного в Уфе стал жилой комплекс «Умный дом», где было предусмотрено помещение для тренажеров. Однако там пользовались этим пространством не очень активно — кто-то стесняется, кто-то предпочитает ходить в большой тренажерный зал. В нашем случае, главная особенность заключается в том, что помещения будут доступны для всех жильцов.
Отметим, что, помимо тренажерного зала, предусмотрено детское пространство. Его можно охарактеризовать как место, где можно проводить детские дни рождения, приглашая аниматоров, устраивать занятия и просто веселиться. Это полностью укомплектованная мебелью комната, которую я бы назвал детским коворкингом. Ну, а для родителей будет спа-зона с массажными креслами или столами, где можно будет приглашать массажистов и маникюрщиц. Все услуги будут предоставляться в специально предназначенных для этого помещениях.
Завершает наш ансамбль уникальных помещений роскошный кинотеатр на 12 персон. Планируется некий консьерж-сервис, с помощью которого жильцы смогут заранее бронировать время для просмотра фильмов или праздников.
Отличительной чертой второй очереди будет новая входная группа, то есть лобби с зоной отдыха и большим пространством, соответствующим заявленному классу. Возможно, это произошло благодаря обратной связи с жильцами или просто стало необходимо для поддержания репутации застройщика. Все, что мы сейчас видим на рендерах, действительно отличается от первой очереди, где такие элементы не были предусмотрены.

Квартирография

Что касается квартирографии, минимальная площадь начинается от 41 квадратного метра, а цена за такой лот на начало августа 2024 года стартует от 12 миллионов рублей. Самая большая планировка — 120 квадратных метров — оценивается в 28 миллионов. В переводе на квадратный метр это примерно 240 тысяч рублей. Чем больше площадь, тем меньше стоимость квадратного метра; на небольшие лоты цена может достигать 380 тысяч за квадратный метр.
В пятиэтажных секциях на 5 этажей будет только один лифт. В 23-этажной секции — 3 лифта, в 18-этажной — 2. Итого, на 4 подъезда будет 7 лифтов, но марка их пока не определена. В первой очереди использовались лифты корейского производителя, а что будет во второй, мы узнаем позже.

Важно понимать, что если вы покупаете квартиру в 25-этажном доме, ни о каком достаточном количестве лифтов не может быть и речи. Нужно просто привыкнуть выходить на 10 минут раньше или спускаться пешком. И это касается не только нашего комплекса, но и многих подобных проектов.

В условиях активного интереса к жилому комплексу «Империал» стоит отметить, что, несмотря на стоимость, наблюдается устойчивый спрос. Бронирование и продажи идут, и это радует. Одной из положительных особенностей является отсутствие динамического ценообразования. Проблемы с резким повышением цен после продажи лотов, которые мы уже видели в других проектах, здесь не наблюдается.

Сейчас цена на квартиры находится в первой итерации и пока не поднимается. Безусловно, цены будут расти. Если вспомнить, как стартовала первая очередь «Империала» с ценой около 97 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас мы наблюдаем естественную ситуацию с повышением цен. Важно понимать, что в 2024 году мы находимся в таких условиях, когда квартиры могут стоить 500 тысяч за квадратный метр, и такой сценарий уже стал реальностью на рынке.

Если говорить о перспективах цен на квартиры в «Империале», то стоит учитывать, что не все лоты будут расти так же, как это происходило с первой очередью. Если вы покупаете квартиру, стоимость которой сейчас 250 тысяч за квадратный метр, вполне возможно, что через 5 лет она будет стоить 350−400 тысяч.

Что касается отделки, то вторая очередь «Империала» не будет принципиально отличаться от первой. Отделка останется классической для Уфы, но с одним важным нюансом — в ней не будет электроразводки. Электричество будет доведено до щитка, сантехнические приборы также установлены не будут. На фасаде комплекса предусмотрен вентфасад, а на первых этажах, скорее всего, будут использовать клинкерные плиты.

Конструктивная «особенность» комплекса — это монолит-каркас. Несмотря на желание многих увидеть кирпичные дома, застройщик выбрал именно этот вариант. Центральное отопление предусмотрено, крышной газовой котельной ждать не стоит.

Важно отметить, что жильцы комплекса, возможно, столкнутся с дополнительными расходами на обслуживание общих пространств. За возможность пользоваться спортзалом, кинотеатром и другими удобствами придется заплатить. Жилищные услуги, скорее всего, будут стоить больше 100 рублей за квадратный метр.

Долгие, но важные выводы

В целом, если вы серьезно рассматриваете возможность покупки статусной квартиры, то стоит обратить внимание на «Империал». Это действительно достойный объект, если вы ищете статусное жилье в бизнес-классе. Но не забывайте что всё что вы видите на рендерах, можно смело делить на два. Можете взять рендеры первой очереди и спокойно приехать и посмотреть на них вживую. Доверие к застройщику и рендерам — это одно, но реальность зачастую отличается.
И, наконец, обсудим отзывы по первой очереди "Империала".
Комментарий: На просмотр вариантов пустили только один раз, и то бегом на ходу.

Мой ответ: Это вопрос организации продаж. У нас нет практики, когда покупателей массово водят на стройку. Более того, по технике безопасности доступ на объект возможен только после завершения основных строительных работ, когда башенный кран уезжает.

Комментарий: В отделке квартиры бизнес-класса отсутствовала даже дежурная лампочка и ни одной запасной розетки.

Мой ответ: Все, что касается отделки, прописано в договоре долевого участия. Заранее известно, что будет в отделке. Вы купили квартиру, зная это, верно?

Комментарий: Вместо скоростных эксклюзивных лифтов установлены обычные, в двух подъездах вообще по одному лифту, который регулярно выходит из строя.

Мой ответ: Да, это бывает на стройках. Однако в договоре долевого участия не прописывается, какой лифт будет установлен, только его наличие и количество.

Комментарий: В подъездах отсутствуют колясочные и велосипедные, что в современных домах просто нонсенс.

Мой ответ: Это актуальная проблема. Холлы на первых этажах сокращены в пользу коммерческой недвижимости, что сделало подъезды довольно минималистичными.

Комментарий: Отсутствуют сквозные проходы из подъезда на улицу, это сделали в пользу коммерческой недвижимости.

Мой ответ: Не соглашусь с этим моментом. Изначально в проекте была задумка, что внешняя сторона — это коммерция, а внутренняя — дворы. Это также указано в договоре.

Комментарий: Жильцы жалуются на отсыревшие стены после дождя, что говорит о нарушении технологических норм.

Мой ответ: Да, подобная проблема была в другом корпусе, и мы получили обратную связь по этому вопросу. Если у вас есть конкретные факты, делитесь ими, пожалуйста.

Комментарий: Звукоизоляция в квартире как в советских хрущевках, слышно всё.

Мой ответ: Сравнивать хрущевки с панельками не совсем корректно. В хрущевках звукоизоляция была лучше. Но стоит понимать, что звукоизоляция — это результат монолитно-каркасной технологии, и для её улучшения вам нужно самостоятельно устанавливать качественную шумоизоляцию. Никто сейчас не может похвастаться идеальной звукоизоляцией. Проблемы с шумоизоляцией есть практически у всех. Даже в кирпичном доме это не всегда гарантия тишины, особенно если стройка была некачественной.

Мне нравится этот проект. В чем-то просто потому, что он существует. Решать, стоит ли его покупать за озвученные деньги — не наша задача. Наша цель — показать вам комплекс с ноткой юмора и донести факты, которые вы точно не услышите в отделе продаж.

Безусловно, я не беру на себя большего. Появление подобных объектов — это уже прогресс. Когда первый «Империал» появился, все посчитали это крутым событием. Появился новый объект — и это отлично. А уж детали — это второй вопрос.

Появление второй очереди однозначно улучшит облик города. И, конечно, здесь будет много счастливых жителей. Вот, например, один наш клиент, которому мы делали отделку в первой очереди, остался доволен. Он уже въехал после сдачи дома или совсем близко к этому моменту, и четко понимал, что покупает. За свои деньги он получил то, что ожидал, и даже больше — квартира подорожала с момента покупки.

Он рассказывал, что читал отзывы в нашем Телеграм-канале и в итоге остался доволен. Конечно, как в любом деле, есть мелкие шероховатости. Но если ты на них не зацикливаешься, дальше просто живешь и радуешься. Позитивное мышление — это важно, мать его! Никаких объектов с абсолютным совершенством не бывает. Всегда найдутся небольшие недочеты. Но если это не критично, если у тебя, условно, стена не отваливается, то это не повод для паники. А вот если уже штукатурка падает кусками — тут да, нужно решать проблему через застройщика или управляющую компанию. И каждый сам решает, подходит ли ему этот проект за такие деньги. Факт? Факт.

Наша задача — показать вам реальность, и мы это сделали. А если ты сейчас находишься в процессе выбора новостройки, приходи к нам на «Нормобзор». Мы поможем тебе найти такой проект, чтобы после сдачи ты не разочаровался. И если тебе нужно продать квартиру — с этим мы тоже поможем, как и с 3D-туром или отделкой в твоих будущих хоромах.

Ну что ж, на этом на сегодня все. До встречи на консультациях и в новых выпусках «Нормобзор»!
Читать ЖК Империал
Made on
Tilda