Полный обзор таун-парка Андерсен от ПОРАДОМ. Кусочек Европы в Начапкино

Название поселка Начапкино я услышал впервые, когда узнал, что «ПОРАДОМ» строит здесь новый комплекс. Этот застройщик работает на рынке уже 12 лет, и, судя по проработке и концептуальности, новый проект «Андерсен» стал, пожалуй, апофеозом их опыта.

Надеюсь, с помощью сегодняшнего обзора мне удастся передать атмосферу этого места, пока ещё доступную в основном на бумаге. Благодаря кадрам с дрона можно будет оценить масштаб застройки.

За время своей работы «Порадом» построил более 700 домов. Пробежимся по основным их проектам:

• «Девичья гора» — три очереди, 478 домов, строительство велось с 2012 по 2024 годы.
• «Цветы Башкирии» — две очереди, 138 домов, проект завершён с 2020 по 2022 годы.
• «Есенинский» — с него фактически началось комплексное освоение территории, с общим объёмом строительства в 9 очередей и 109 домов с 2017 по 2024 год.
• «Нагаевская роща» — таунхаусы, 10 корпусов, 40 квартир, построенные с 2020 по 2023 год.

На сегодняшний день, в 2024 году главный проект застройщика — «Андерсен» в Начапкино, о котором мы и поговорим.

Добраться до текущего объекта можно тремя маршрутами:

1. Через Затонскую объездную и перекресток Дмитриевка-Затон,
2. Через улицу Школьная и всю Дёму
3. Можно проехать через М5

Давайте посмотрим сколько будет стоить такси:

1. Цены на такси от Зорге Фитнес (тут наш офис) до Начапкино находятся в диапазоне от 900 до 1100 рублей. Если рассматривать место как загородный дом, такие цены подойдут для регулярных поездок.

Обычно дорога от моста до комплекса занимает не более 15 минут (у нас дорога заняла 19).

На подъезде к «Андерсену» гравийная отсыпка вместо асфальта. Строительство дороги планируется завершить примерно к 2027−2028 годам, к окончанию строительства комплекса.

Говорят, что за благоустройство отвечает сельсовет, но если возникнут задержки, есть вероятность, что застройщик возьмёт этот момент на себя. В первый раз, когда я посетил этот объект, состояние дороги вызывало вопросы. Тем не менее, если рассматривать дом как вариант для выходных, это дорога вполне себе норм. Порадом уже регулярно использует грейдер для поддержания полотна. Дорога в целом поддерживается в приличном состоянии, не вызывает сильного дискомфорта, как это бывает при подъезде к садовым товариществам.

Есть слухи о будущем мосте, который напрямую свяжет эти районы с городским центром — мы это всё уже давно проходили и я бы не стал делать на это ставку, так как подобные планы связаны со многими неизвестными и известными переменными.

На данный момент, чтобы добраться до города из этого района, можно использовать две дороги через Миловский парк и Затон. Расстояние до города составляет около 22 километров. С перекрестка Миловского, если поехать в сторону Дёмы и через Бельский мост, путь будет примерно на километр короче.

По планам на 2026 год здесь планируется строительство муниципального детского сада. Это ограничит возможность размещения некоторых видов торговли в радиусе 500 метров. Школьный автобус уже сейчас забирает детей в Миловку, где находится ближайшая школа. В будущем такая практика планируется для всех поселков.

Когда мы рассматривали район Осоргино, то увидели более компактные школы и детские сады. Здесь же построена большая школа и садик, что, конечно, здорово.

По территории самого комплекса: въезд будет оборудован забором в виде 3D-решетки, которая защищает, но не закрывает обзор. Первая очередь строительства таунхаусов идет вдоль улицы и включает детскую площадку.

Комплекс будет включать несколько зон: таунхаусы, типовые дома и зону для индивидуальной застройки, предназначенную для эксклюзивных проектов на крупных участках. В последней зоне можно разработать уникальный проект дома совместно с проектировщиками компании.

Рядом с первым въездом разместят спортивную площадку, остановку и медпункт. Основная зона для прогулок и коммерции, так называемый «Арбат», будет у второго входа в комплекс. Здесь будут магазины, кафе и коммерческие объекты.

В этом проекте чувствуется европейский стиль, и это ощущение возникает уже при взгляде на первую очередь таунхаусов. Проект начал разрабатываться в 2022 году, и значительный объём подготовки был выполнен ещё до старта строительства. Здесь каждая деталь имеет значение — даже уличные фонари без проводов, ведь вся электрика будет проведена под землей.

К декабрю 2024 года сдаётся первая очередь таунхаусов и домов индивидуальной застройки. Очереди будут вводиться постепенно, с интервалом в год: в 2025 и 2026 годах будут сданы следующие очереди, а весь проект завершится к 2027 году, когда окончательно будет доработана инфраструктура.

С асфальтированием пока не спешат, ведь тяжёлая техника на этапе строительства остальных очередей может повредить дорожное покрытие, и это стандартная практика. На участке в 32 гектара планируется построить 400 домов, из них 100 — это индивидуальные дома, и 300 — таунхаусы. Застройщик сделал акцент на стиль застройки: первые линии таунхаусов выполнены в так называемом «полудеревенском» стиле, похожем на европейскую деревню, и он постепенно сменяется на более городской в последующих литерах.

Местный «Арбат» будет наполнен точками торговли, кафе, пунктами выдачи маркетплейсов и заведениями первой необходимости.

Управляющая компания застройщика, известная по другим проектам, возьмёт на себя обслуживание комплекса. Отзывы о работе УК разные, особенно, если вспомнить проект в Есенинском, но важно смотреть на это с точки зрения объективности, понимая, что некоторые отзывы могут быть эмоциональными.

Комплекс обещает быть уникальным для своего сегмента, с продуманными деталями и европейским подходом к инфраструктуре и архитектуре. Я пока что не встречал настолько, как сказать, концептуальное место. Это слово сейчас уже часто используется, но тут действительно так. Здесь у нас нет заборов, нельзя мыть автомобили на территории, прилегающей к дому, и даже штрафуют за брошенные окурки на территории комплекса. Интересно, как это будет реализовываться на практике, потому что стоимость обслуживания, которую вы будете платить управляющей компании, довольно высока. Для таунхауса это 4,5 тысячи рублей в месяц, для индивидуального дома — чуть более 7 тысяч рублей.

Я не говорю, что это дешево или дорого, но это точно выше, чем в большинстве коттеджных поселков. Я смотрю на это так: если эти деньги действительно пойдут на работы, которые не проводятся в других комплексах, и будет обеспечено такое обслуживание, то, на мой взгляд такая сумма оправдана. Цены на дома здесь тоже выше, чем в других местах, например, в Нагаево. Это своеобразный фильтр для покупателей, чтобы здесь жили те, кто действительно хочет жить в нетиповом пригороде Уфы, не застроенном огромными коттеджами. Отношение к управляющей компании тоже должно быть соответствующее. Посмотрим, как удастся реализовать эту концепцию, и какая будет обратная связь от жителей. Наша задача — предоставить вам информацию, чтобы вы могли оценить этот комплекс для себя.

Чтобы сохранить единый дизайн-код в процессе жизни здесь, застройщик и управляющая компания вводят определенные ограничительные меры. Как я уже говорил: нельзя мыть машину на улице, выбрасывать строительный мусор в непредназначенные для этого места. Подобные ограничения будут действовать на первое время.

Также будет ограничение на дополнительные постройки на своей территории, чтобы не появлялись некрасивые гаражи или другие конструкции, нарушающие общий вид. Я поддерживаю такие меры, потому что для сохранения красоты ограничения необходимы.

В каждом обзоре мы обсуждаем, что загородный дом стоит рассматривать исходя из цели приобретения, и их две: постоянное проживание или дом выходного дня.

Для постоянного проживания важны школы, садики, медицинские учреждения и торговля, чтобы все было в пределах 5-10 минут от дома. Но это сложно, особенно для семей с детьми, которым приходится возить детей в город. Многие наши клиенты ищут загородный дом или дом выходного дня. Этот формат позволяет жить в городе, а на выходные и в отпуск выезжать за город. Это комфортное место рядом с природой для отдыха, встреч с друзьями.

В будущем, когда дети вырастут и останутся в квартире, вы сможете переехать сюда на постоянное проживание. Это тоже постоянное проживание, но не сразу, а позже. И не забудьте про сельскую ипотеку — инструмент, которым нужно пользоваться сейчас, потому что она продлена до 2030 года. Мы рекомендуем рассматривать её как рассрочку от государства. Рассчитывать на сельскую ипотеку стоит с тем, чтобы закрыть ее за 5-10 лет максимум. В таком случае это получается действительно выгодно. Сейчас в пригороде развивается много интересных проектов, и в ближайших обзорах мы постараемся показать вам наиболее интересные из них в радиусе 30-50 километров от города для формата загородного дома.

В зоне ИЖС уже залиты фундаменты, и начинается возведение домов. Строительство идет по принципу, когда застройщик делит участки на очереди и предлагает готовые проекты на выбор с известными сроками завершения. Такая же система и для таунхаусов — вы можете выбрать конкретные квартиры.

Мы обращаем внимание на это, потому что подход варьируется от застройщика к застройщику. Например, в Осоргино можно сначала выбрать проект, а потом подобрать участок для него. Здесь же вы выбираете из готовых предложений для таунхаусов и зоны ИЖС, но в индивидуальной зоне возможно создавать уникальный проект с проектировщиками.

На примере залитого фундамента видно, что конструкция домов здесь включает буронабивные сваи и ростверк. Затем будут установлены плиты перекрытия, и дом пойдет «вверх». Все коммуникации уже проложены, а доступ к цоколю не предусмотрен, что, кстати, поможет избежать проникновения грызунов и других нежелательных существ. Также на этапе цоколя будет выполнено его утепление, а к каждому дому изначально предусмотрена отмостка.

Теперь посмотрим на конструкцию таунхаусов — на полу идет плита перекрытия первого этажа, сверху — плита перекрытия второго. Никаких деревянных перекрытий, все выполнено из надежных материалов. Внешние стены и межкомнатные перегородки выполнены преимущественно из парикама с вкладками из полнотелого красного кирпича. Стены санузла полностью выложены красным керамическим кирпичом, как и межкомнатные перегородки, сочетающие его с парикамом.

К парикаму у строителей отношение разное. На мой взгляд, он хорошо справляется с задачей, если его укладывают качественно и ровно. Да, красный кирпич проще в укладке, и с ним труднее допустить ошибки. Мы лишь показываем все, как есть, а выводы оставляем на ваше усмотрение.

Теперь о коммуникациях. Здесь будут установлены водонапорные башни для централизованного водоснабжения, но на начальном этапе предусмотрены скважины, которыми будут пользоваться жители, пока не заработает центральная система. Поселок будет газифицирован, что позволит оптимизировать расходы на отопление. Также каждый дом подключен к септикам типа «Топас», а по электричеству — стандартные 15 кВт на дом при напряжении 380 вольт.

Теперь взглянем на таунхаусы. В «Андерсоне» планируется построить 41 литер таунхаусов, поэтому его называют не коттеджным поселком, а «таун-парком». В «Андерсене» соотношение таунхаусов и индивидуальных домов — 300 к 100, то есть акцент в комплексе сделан именно на таунхаусы.

В базовую комплектацию территории входит, что называется, «беззаборная» среда — внешний периметр без заборов, что придает территории стильный вид. Площади квартир в таунхаусах варьируются от 40 до 144 квадратных метров, при этом в проектах есть как одноэтажные, так и двухэтажные лоты

Что касается участков, на которые стоят таунхаусы, их площади зависят от расположения внутри литера. У центральных таунхаусов участки достигают примерно 2,5 соток, а у крайних — до 5,5 соток. Всего 8 вариантов площадей таунхаусов: 40м², 60м², 80м², 99м², 100м², 108м², 120м² и 144м² На задних двориках будут посеяны газоны, а между соседними участками поставят евро-штакетник.

В комплектацию таунхауса входит парковочное место перед домом и дорожка к входу.

Сейчас разберем планировку на примере варианта площадью 108 квадратных метров.

По отделке у нас здесь, как принято называть, white box, или «белая коробка», выполненная по стандартам «Порадома». Радует, когда у застройщика есть свои стандарты качества. Отделка похожа на ту, что часто встречается в типовых получистовых отделках новостроек города: на полу аккуратная стяжка, мы простучали — нигде ничего не бухтит. Стены белые, штукатурены по маякам. Инженерные системы, включая разводку под стяжкой и на первых этажах везде теплый пол.

Газ заведен и подключен к инженерным узлам, которые выходят на задний двор. Инженерные коммуникации работают, розетки и выключатели уже выведены, но если решите что-то изменить, провести дополнительные розетки будет несложно.

У данного таунхауса есть встроенный гараж, который входит в общую площадь 108 квадратных метров. Естественно, это немного уменьшает жилую площадь. А теперь — к планировке!

Входная дверь выглядит надежно и привлекательно, сразу за ней — тамбур. Здесь можно установить систему хранения, чтобы организовать вещи. Далее переходим в холл. Слева расположена просторная спальня с гардеробной, а справа — гараж.

Гараж впечатляет. Высота потолков около 4,5 метров. Здесь легко можно оборудовать стеллажи и антресоли для хранения. Теперь вернемся в жилую часть и заглянем в спальню, окна которой выходят на деревню Начапкино, на лицевую сторону литера. В гардеробной здесь достаточно места, а благодаря близости санузла, теоретически можно сделать мастер-спальню.

Кухня-гостиная просторная, с панорамным остеклением на задний двор. Здесь легко представить беседку или уголок для отдыха. Далее еще одна спальня, которая завершает планировку. Это полноценная евро-трешка с большой кухней-гостиной, двумя спальнями, одна из которых с гардеробной. Кухня-гостиная устроена так, что кухонный гарнитур удобно впишется в квадратную часть комнаты.

Заходим: тут небольшой коридор, чуть больше трех квадратов, и попадаем на распутье. Лестница ведет на второй этаж, под ней — небольшой санузел первого этажа. Первый этаж — это большая кухня-гостиная. Ниже на фото вы увидете как Я сейчас в гостиной, а камера находится в кухне.

Здесь она более прямоугольная, подразумевается, что будет кухонный гарнитур и дверь с выходом на задний двор.

На втором этаже располагается большой санузел, по сути, основной, потому что на первом только кухня-гостиная. А на втором этаже у нас две спальни и рабочая зона.

Лестница будет монолитной при сдаче. Поднявшись на второй этаж, мы попадаем в запланированную рабочую зону. Это довольно прикольная история: здесь можно сидеть и работать напротив окна. Рядом большой совмещенный санузел, площадью более четырех квадратов с окном, две спальни — одна чуть больше 10 квадратов, другая чуть меньше. Это разумно, особенно если соотносить площади с тем, что мы привыкли видеть в городских квартирах. Мы говорим про 60 квадратов.

Эта планировка мне понравилась больше всего из-за своей необычности и интересных площадей. Мы говорим про альтернативу однокомнатной квартире в городе, так что логично предположить, что это либо для одного человека, либо для пары. Но каждый решит для себя. Итак, заходим: тут у нас прихожая, и справа, по идее, должен стоять шкаф-купе для хранения вещей.

Это антресольный таунхаус, по сути, студия. На первом этаже большой санузел, площадью 5,5 квадратов, даже чуть больше. Запроектирован так, что справа от входа находится умывальник, зеркало и тумбочка, далее унитаз, а в нише — душевая кабина.

Главный элемент, который создаст эффект «вау» для всех твоих гостей, когда они впервые войдут в твое жилище, — это именно переход из прихожей вот в этот огромный куб с высоким потолком. Сразу меняется атмосфера, когда ты попадаешь в такое пространство.

На первом этаже кухня-гостиная. На втором этаже расположена спальня, и тут как раз открывается эта история со вторым светом: окно, которое работает на два этажа и создает особую атмосферу.

Монолитная, железобетонная, на плите перекрытия у нас будет антресоль. И вот такое пространство для спальни. Самое шикарное в этой планировке — это вид. С таким видом обладатель 42-квадратного таунхауса может легко встречать свои утренние часы, и этим обладателем можешь стать и ты.

Речь пойдет про одноэтажный домик площадью 135 квадратных метров, который расположен на огромном участке в 14 соток. Стоит отметить, что именно этот лот сейчас на броне, но он может и не выйти в сделку. Если он тебя заинтересует, ты можешь подобрать такой же на другом участке. Классный момент: участок примыкает к лесу, то есть, если говорить о индивидуальных домах, это самое-самое то!

По планировке давай разберемся (см. планировку сверху) Слева будет бойлерная, потом две спальни, а перед выходом на террасу у нас будет большая кухня-гостиная. У входа будет санузел первого этажа, а хозяйская спальня — мастер-спальня, где будет своя гардеробная и санузел. Из кухни-гостиной будет выход на террасу.

Перед домом территория, которая станет твоей, будет облагораживаться и засаживаться управляющей компанией. Забор, как ты сейчас видишь на визуалках, будет в виде евро-штакетника, начиная с углов дома. То есть перед домом забора не будет, а вдоль улицы между домами — евро-штакетник.

Хочу показать тебе один дом, который построен по индивидуальному проекту. Спасибо собственнику за доступ! Так как дом уже построен и строился не по текущим ценам, сразу оговорюсь: стоимость подобного проекта сейчас составит около 30 миллионов в черновой отделке. Не хочется подниматься на второй этаж, потому что там уже личное пространство, но покажу, что можно построить, когда не ограничиваешь себя бюджетом в 10−15 миллионов. Это проект офигенского дома! Если ты хочешь увидеть как выглядит он изнутри то можешь глянуть наш видеообзор

Стоимость: 7 800 000 рублей, первоначальный взнос — 1 800 000 рублей.

Платежи:

• По семейной ипотеке — 36 000 рублей.
• По обычной ипотеке — 110 000 рублей.

Стоимость: 10 600 000 рублей, участок 4,4 сотки, первоначальный взнос — 2 131 000 рублей.

Платежи:

• По семейной ипотеке (средневзвешенная ставка 10,78%) — 80 000 рублей.
• По обычной ипотеке — 148 000 рублей.

Стоимость: 13 141 000 рублей, участок 8,5 соток, первоначальный взнос — около 5 290 000 рублей (40%).

Ежемесячные платежи:

• По сельской ипотеке (3%) — 37 000 рублей.
• По обычной ипотеке (21,59%) — 155 000 рублей.

Стоимость: более 14 000 000 рублей, участок 11,1 соток, первоначальный взнос — 5 660 000 рублей.

Платежи:

• По сельской ипотеке (3%) — 40 000 рублей.
• По обычной ипотеке — 155 000 рублей.

Стоимость: 16 700 000 рублей, участок более 12 соток, первоначальный взнос — 6 715 000 рублей.

Платежи:

• По сельской ипотеке (3%) — 47 000 рублей.
• По обычной ипотеке (21,59%) — 180 000 рублей.

Также помни, что наш проект существует только благодаря тем людям, которые после просмотра видео или прочтения статьи идут не напрямую к застройщику, а выбирают Нормобзор и приобретают новостройки и дома через нас. Таким образом, ты покупаешь квартиры непосредственно у застройщика, не платя никаких скрытых комиссий, и помогаешь нам существовать как агентству недвижимости. На сегодня все. До встречи на консультациях и в новых выпусках Нормобзора.