Бывают обзоры, которые приятно делать— атмосфера, объект, настроение всё складывается. А бывают такие, как этот. Сегодня речь пойдет про ЖК на Бородинской в Кузнецовском Затоне от застройщика ПРОФ-МАСТЕР. Но для начала давайте поговорим про район в котором расположился герой нашего обзора.
Кузнецовский Затон
Его главный плюс — это 10-минутная доступность до центра через улицу Пугачёва и отсутствие крупных промышленных зон поблизости (за исключением бетонного завода). Исторически здесь строилось преимущественно социальное жильё: дома от ФРЖС, ЖК «Времена года», ЖК «Чайка».
Тем не менее, обобщая, кроме проекта ЖК «Свобода», ничего, даже условно относящегося к комфорт-классу, здесь не появлялось. Это район стандартного, недорогого жилья. Новый проект не стал исключением.
Тем не менее, обобщая, кроме проекта ЖК «Свобода», ничего, даже условно относящегося к комфорт-классу, здесь не появлялось. Это район стандартного, недорогого жилья. Новый проект не стал исключением.
Если смотреть в перспективе, то район всё ещё страдает от наследия прошлых застройщиков. Например, практически все дома на линии от развязки до ЖК «Орион» вводились с просрочками, иногда до 4−5 лет. И такие случаи не редкость.
Ключевой вывод: в текущей ситуации с жильём ожидания могут не совпадать с реальностью. Даже при условиях эскроу-счетов никто не гарантирует своевременность сдачи объекта.
Ключевой вывод: в текущей ситуации с жильём ожидания могут не совпадать с реальностью. Даже при условиях эскроу-счетов никто не гарантирует своевременность сдачи объекта.
Ну и, конечно, транспортная доступность. Про это мы еще говорили когда делали обзор ЖК “Свобода”. Тогда же заметили: из Зеленой Рощи сюда напрямую проходит дорога. В будущем она будет продолжена, появится новый мост, который выведет на развязку у «Меги». То есть получится такой обходной путь. Сейчас активно строят этот участок. На данный момент сюда даже доехать — задача не из простых. Район, мягко говоря, сложный.
Но как только развязку достроят, доступность заметно улучшится, и можно будет быстро перемещаться по городу. Пока же район сложно назвать удобным в плане транспортной доступности. В час пик ситуация только усугубляется. Ситуацию хорошо показали в новостном сюжете на UTV.
Напомню, реконструкция улицы Пугачева — это часть большого проекта «Южные ворота». В рамках этого проекта строится транспортная развязка. Эта развязка должна была разгрузить поток машин в пригород и микрорайон Кузнецовский Затон. Пропускная способность — 48–50 тысяч автомобилей в сутки. Запуск развязки планировался как способ избавить Зеленую Рощу от пробок и снизить недовольство местных жителей.
Однако вскрылась новая проблема: на развязке просто нет пешеходных переходов. Школьники вынуждены по утрам перебегать новую дорогу. Например, гимназия №158 находится буквально рядом с дорогой, лицей №160 — чуть дальше. В округе более 10 детсадов, спортивные секции, площадки. Но безопасных переходов всего четыре, и те — на других развязках. Конечно, можно найти обходные пути, но это займет в разы больше времени. Раньше на месте этой дороги был пустырь, дети спокойно добирались до учебы и обратно домой. А теперь школота, еще не привыкшая к новым реалиям, перебегает дорогу.
Но как только развязку достроят, доступность заметно улучшится, и можно будет быстро перемещаться по городу. Пока же район сложно назвать удобным в плане транспортной доступности. В час пик ситуация только усугубляется. Ситуацию хорошо показали в новостном сюжете на UTV.
Напомню, реконструкция улицы Пугачева — это часть большого проекта «Южные ворота». В рамках этого проекта строится транспортная развязка. Эта развязка должна была разгрузить поток машин в пригород и микрорайон Кузнецовский Затон. Пропускная способность — 48–50 тысяч автомобилей в сутки. Запуск развязки планировался как способ избавить Зеленую Рощу от пробок и снизить недовольство местных жителей.
Однако вскрылась новая проблема: на развязке просто нет пешеходных переходов. Школьники вынуждены по утрам перебегать новую дорогу. Например, гимназия №158 находится буквально рядом с дорогой, лицей №160 — чуть дальше. В округе более 10 детсадов, спортивные секции, площадки. Но безопасных переходов всего четыре, и те — на других развязках. Конечно, можно найти обходные пути, но это займет в разы больше времени. Раньше на месте этой дороги был пустырь, дети спокойно добирались до учебы и обратно домой. А теперь школота, еще не привыкшая к новым реалиям, перебегает дорогу.
Теперь конкретика. Дом монолитно-каркасный с красно-керамическими стенами. Фасад — мокрый, стандартный для этого района. Почему не делают что-то подороже? Очевидно, чтобы сэкономить.
Ещё один важный момент — крышные газовые котельные. Это уже своего рода стандарт. Дом трапециевидной формы, жилой фонд начинается со второго этажа, всего 208 квартир (13 на этаже). Для сравнения: в других похожих проектах в среднем по 300−400 квартир.
По планировкам: есть полноценные трёхкомнатные квартиры от 60 м² — их 32, причем видовые. Основная масса — студии от 22 м², однокомнатные и «смарт-двушки» от 36 до 42 м². Классических двухкомнатных квартир (кухня + две спальни) в проекте нет.
Ещё один важный момент — крышные газовые котельные. Это уже своего рода стандарт. Дом трапециевидной формы, жилой фонд начинается со второго этажа, всего 208 квартир (13 на этаже). Для сравнения: в других похожих проектах в среднем по 300−400 квартир.
По планировкам: есть полноценные трёхкомнатные квартиры от 60 м² — их 32, причем видовые. Основная масса — студии от 22 м², однокомнатные и «смарт-двушки» от 36 до 42 м². Классических двухкомнатных квартир (кухня + две спальни) в проекте нет.
На этаже два лифта, что уже вызывает вопросы: на 208 квартир это минимально допустимо. Первый год эксплуатации почти всегда сопряжён с поломками лифтов, а с учётом нагрузки можно ожидать дополнительные проблемы. Живёшь на верхнем этаже? Добавь 10 минут на ожидание лифта утром. Или выбирай лестницу.
С точки зрения планировок: типовой этаж выглядит так — из лифтовой зоны вы выходите на 6 студий площадью от 27 до 31 м². Дальше вижу две евро-двушки, еще одну, и две трешки. Итого: 8 студий, одна однокомнатная, две евро-двушки и две полноценные трешки. Трешки, кстати, вообще отличные, тут вопросов нет. А теперь представьте, живешь ты здесь со своей семьей, и на этаже еще 8 студий. Ну, это уже на любителя.
Как семейный человек, я смотрю сначала на планировку — она должна понравиться. А потом уже на сам комплекс. И обязательно учитываю, какие квартиры и соседи на этаже. Для меня это важно. Хотя понимаю, что многие так не делают. А зря. Так поступают здравомыслящие люди, которые выбирают жилье не исходя из ежемесячного платежа, а ориентируясь на комфорт и долговременность.
С точки зрения планировок: типовой этаж выглядит так — из лифтовой зоны вы выходите на 6 студий площадью от 27 до 31 м². Дальше вижу две евро-двушки, еще одну, и две трешки. Итого: 8 студий, одна однокомнатная, две евро-двушки и две полноценные трешки. Трешки, кстати, вообще отличные, тут вопросов нет. А теперь представьте, живешь ты здесь со своей семьей, и на этаже еще 8 студий. Ну, это уже на любителя.
Как семейный человек, я смотрю сначала на планировку — она должна понравиться. А потом уже на сам комплекс. И обязательно учитываю, какие квартиры и соседи на этаже. Для меня это важно. Хотя понимаю, что многие так не делают. А зря. Так поступают здравомыслящие люди, которые выбирают жилье не исходя из ежемесячного платежа, а ориентируясь на комфорт и долговременность.
Цены: что предлагают застройщики?
Поговорим о стоимости. На момент нашего обзора студии здесь стартуют с 27 квадратных метров, минимальная цена — 3,5 миллиона рублей. Однушки — 5,15 миллиона за классическую планировку и 5,56 миллиона за евро-формат (42 квадрата). Трешки площадью около 64 квадратных метров обойдутся в 8,5 миллиона. Но надо понимать, что это минимальные цены, которые могут измениться в зависимости от этапа строительства.
На конец сентября действовали скидки: трешки можно было взять за 117 тысяч рублей за квадрат, студии — за 120 тысяч. Конечно, есть своя специфика: если вы берете монолитно-каркасный дом, то планировку всегда можно переделать под себя. Да, на это уйдет 100−150 тысяч рублей, но при стоимости квартиры в 8 миллионов это мелочь.
Парковка — быть или не быть?
Обещают подземный паркинг, но все не так просто. На 200 квартир выделено всего 59 мест. Площадь одного парковочного места — 13 квадратных метров. Для трешек паркинг, возможно, войдет в подарок, такая практика есть. Вопрос остается открытым: а продают ли они паркинг не дольщикам? Это может быть неплохим вариантом для жителей соседних домов.
Сроки строительства и документы
Проект стартовал с разрешением в 2022 году, но активные работы начались только летом 2024-го. По документам сдача заявлена на третий квартал 2026 года, с передачей ключей в 2027 году. Банк-партнер — Дом.РФ. К слову о комфорте. Высота потолков — 2,5 метров. Выводы делайте сами.
Когда мы работали с проектом Госстроя, наша стратегия отличалась от стандартного подхода уфимских агентств недвижимости. Те предпочитали обнадеживать клиентов фразами вроде: «Все будет замечательно, берите!». Мы же сразу предупреждали наших клиентов, что если вы хотите взять подобное жилье, то у вас должно совпасть 3 критерия:
Мы подчеркивали: «Этот объект не должен быть вашим единственным жильем!». Клиенты, прислушиваясь, подходили к выбору осознанно, что в итоге сыграло нам на руку — у нас было три успешных сделки, и покупатели знали, чего ожидать. В случае с ЖК на Бородинской абсолютно такая же история.
И здесь, опять-таки, уходим немного в философию: будут ли здесь счастливые жильцы? Безусловно, будут. Конечно, это люди, для которых этот комплекс — хороший вариант. Примерно как с ЖК «Новоуфимский», концепция такая же. Зацепиться за город, войти с низким прайсом. Потому что где ты сейчас найдешь студию за 3 500 000? Это реально хорошая цена.
Да, студию можно взять где-то в еще более отдаленных районах, но там и локация совсем другая. А здесь все-таки город. Рано или поздно дорогу доделают. Дай срок — еще три года, и улица Пугачева будет готова, и развязка заработает. Набережная продолжает свою историю и скоро выйдет сюда. То есть место перспективное. Но, конечно, контингент — это отдельный вопрос. Тут уж ничего не поделаешь, просто нужно учитывать. Не стоит ждать от комплекса чего-то сверхъестественного, присущего жилью комфорт-класса. И не стоит рассчитывать на район с какими-то изысками, которых здесь в принципе быть не может.
Что по садикам и школам? Школа строится, детский сад запланирован во второй очереди. Социальное жилье тоже здесь будет, ФРЖСная застройка продолжится. При въезде уже стоят три высотки, и дальше эта история будет развиваться.
Да, объекты построят, но на такое количество квартир, которые уже существуют, и на тех жителей, что здесь появятся, этого все равно не хватит. Как только вводят соцобъекты в эксплуатацию, они мгновенно переполняются. Здесь явно нужно больше школ, садиков и других объектов.
По отделке-то что? Получистовая — 2,5 метра потолки. Деталей особо не знаю, но это что-то между получистовой и предчистовой, так сказать. НО!
С учетом текущей ситуации на рынке в 2024 году и роста так называемого «потребительского терроризма», застройщики, скорее всего, по договору укажут черновую отделку, а по факту сделают получистовую. Чтобы никто не смог докопаться до качества. Такой вот «подарок».
Когда мы работали с проектом Госстроя, наша стратегия отличалась от стандартного подхода уфимских агентств недвижимости. Те предпочитали обнадеживать клиентов фразами вроде: «Все будет замечательно, берите!». Мы же сразу предупреждали наших клиентов, что если вы хотите взять подобное жилье, то у вас должно совпасть 3 критерия:
- Локация должна быть критически важна именно для вас.
- Вы понимаете риски и не покупаете квартиру на последние деньги.
- Вы учитываете задержки в сдаче дома на 3−5 лет от заявленного срока.
Мы подчеркивали: «Этот объект не должен быть вашим единственным жильем!». Клиенты, прислушиваясь, подходили к выбору осознанно, что в итоге сыграло нам на руку — у нас было три успешных сделки, и покупатели знали, чего ожидать. В случае с ЖК на Бородинской абсолютно такая же история.
И здесь, опять-таки, уходим немного в философию: будут ли здесь счастливые жильцы? Безусловно, будут. Конечно, это люди, для которых этот комплекс — хороший вариант. Примерно как с ЖК «Новоуфимский», концепция такая же. Зацепиться за город, войти с низким прайсом. Потому что где ты сейчас найдешь студию за 3 500 000? Это реально хорошая цена.
Да, студию можно взять где-то в еще более отдаленных районах, но там и локация совсем другая. А здесь все-таки город. Рано или поздно дорогу доделают. Дай срок — еще три года, и улица Пугачева будет готова, и развязка заработает. Набережная продолжает свою историю и скоро выйдет сюда. То есть место перспективное. Но, конечно, контингент — это отдельный вопрос. Тут уж ничего не поделаешь, просто нужно учитывать. Не стоит ждать от комплекса чего-то сверхъестественного, присущего жилью комфорт-класса. И не стоит рассчитывать на район с какими-то изысками, которых здесь в принципе быть не может.
Что по садикам и школам? Школа строится, детский сад запланирован во второй очереди. Социальное жилье тоже здесь будет, ФРЖСная застройка продолжится. При въезде уже стоят три высотки, и дальше эта история будет развиваться.
Да, объекты построят, но на такое количество квартир, которые уже существуют, и на тех жителей, что здесь появятся, этого все равно не хватит. Как только вводят соцобъекты в эксплуатацию, они мгновенно переполняются. Здесь явно нужно больше школ, садиков и других объектов.
По отделке-то что? Получистовая — 2,5 метра потолки. Деталей особо не знаю, но это что-то между получистовой и предчистовой, так сказать. НО!
С учетом текущей ситуации на рынке в 2024 году и роста так называемого «потребительского терроризма», застройщики, скорее всего, по договору укажут черновую отделку, а по факту сделают получистовую. Чтобы никто не смог докопаться до качества. Такой вот «подарок».
Отзывы
Я считаю, нельзя упускать из виду, что некоторые застройщики даже на стадии отзывов в 2GIS умудряются пытаться тебя обмануть. Для меня это было открытием — оказалось, что некоторые застройщики активно занимаются накруткой. Причем это реально работает на кого-то!
Мы живем в такое время, когда недостаточно просто изучать отзывы, нужно включать способность их анализировать на адекватность, на верификацию. Давайте я сейчас открою отзывы по Дому на Бородинской и приведу пару примеров.
Мы живем в такое время, когда недостаточно просто изучать отзывы, нужно включать способность их анализировать на адекватность, на верификацию. Давайте я сейчас открою отзывы по Дому на Бородинской и приведу пару примеров.
Комплекс имеет 52 оценки, средний балл — 4,4. Это при условии, что строительство идет сейчас на этапе котлована! Вот отзывы:
- "Хороший застройщик! Дома сдаются вовремся, замороженных застроек нет. Район замечательный. Инфраструктура располагает всем необходимым"
- "Неплохой застройщик! Объекты всегда сдаются вовремя и в срок. Качество на высоте и не вызывает нареканий, все на высшем уровне, могу рекомендовать”
- “Хороший жилой район в очень удобном месте. Рядом есть все от магазинов до аптек. Рекомендую данного застройщика, объект был сдан в срок”
Поняли? За день оставлено несколько однотипных отзывов с одинаковыми формулировками. Ну ладно, повеселились и хватит. Теперь серьезно. В комплексе, кстати, будут колясочные по 8 квадратных метров на каждом этаже. Это действительно УТП!
К чему я это все? Отзывы — инструмент для укрепления выбора, но нужно подходить к ним с умом. Если не уверены, что из них правда, а что нет, лучше посмотреть полноценный обзор. А лучше приходите к нам на бесплатные консультации по выбору новостроек. Мы поможем разобраться, купить квартиру, загородный дом или сделать ремонт в новостройке под ключ. Ставьте лайки Святославу и до встречи на консультациях и в новых выпусках Нормобзор!
К чему я это все? Отзывы — инструмент для укрепления выбора, но нужно подходить к ним с умом. Если не уверены, что из них правда, а что нет, лучше посмотреть полноценный обзор. А лучше приходите к нам на бесплатные консультации по выбору новостроек. Мы поможем разобраться, купить квартиру, загородный дом или сделать ремонт в новостройке под ключ. Ставьте лайки Святославу и до встречи на консультациях и в новых выпусках Нормобзор!
